龙8国际-新疆住宅房地产市场供求关系的动态演化与垄断特征研究

概要：对新疆住宅房地产市场的供求关系展开了分析，长年来看市场供大于求，但短期呈现故意供给严重不足的局面。为更进一步检验开发商的独占不道德，使用勒纳指数分析和Panel Data模型中的变系数模型对新疆住宅房地产市场展开了横向历史分析和纵向地区间较为，研究结果表明新疆的住宅房地产市场已经常出现了一定程度的独占，独占形式主要是价格合谋，并有大幅加剧和局部地区较显著趋势，政府不应重点管控这些城市的住宅市场竞争环境，增进市场的良性竞争。

　　关键词：住宅房地产；市场供需；独占；勒纳指数 毕业论文网 http://www.lw54.com 　　近年来，新疆的住宅房地产市场发展迅速，部分城市的房价上涨幅度和速度都居于全国前茅。在人们更加深感买了住房的同时，许多新楼散户处却排起了拿号长队，否当前新疆广泛经常出现了住宅供给严重不足，房价上升呢？本文就是通过佐证的统计数据来检验新疆住宅房地产市场的供求关系，并分析当前住宅市场不存在的独占特征和性质，以厘清一些不准确宣传，为政府对房地产市场的调控监管获取有价值的参照意见。

　　一、新疆住宅市场供求关系的动态进化分析 　　1.概念界定。本文所研究的市场供给和市场需求是指有效地供给和有效地市场需求。根据经典经济学理论，有效地供给所指的是在一定的市场价格水平下，生产厂商不愿而且需要获取的产品数量，有效地市场需求所指的是在一定的市场价格水平下，消费者不愿且需要出售的商品数量。　　2.指标和数据。

本文通过实际供需比来体现市场长年供需情况，短期供需比来体现当年市场供需情况。在住宅房地产市场上，由于不存在预售制度，所以有效地供给既还包括已完工住宅也还包括各种开建施工面积。在本文数据中“本年追加供给住宅面积”是根据新疆统计资料年鉴上“本年施工面积”来作。

根据指标说明，本年施工面积是指“报告期内施工的全部房屋建筑面积。还包括本期新开工面积、上期迈入本期之后施工的房屋面积、上期停车缓建在本期完全恢复施工的房屋面积、本期完工的发光物面积及本期施工后又停车缓建的房屋面积。实际供给就是上年空置面积再加本年追加供给面积，也就是有效地供给。

有效地市场需求使用的代表指标比较简单，每年的销售面积就是消费者不愿而且需要构建的市场需求，所以用本年销售面积代表有效地市场需求。鉴于完工亲率直接影响当年住宅市场的现房供给能力与消费者的出售预期，因此用当年完工面积代表短期供给，同时参考当年完工亲率展开分析。

数据源于1997—2010年《新疆统计资料年鉴》。各指标的计算出来如下： 毕业论文网 http://www.lw54.com 　　有效地供给=上年空置面积+本年追加面积 　　有效地市场需求=实际销售面积 　　实际供需比=有效地供给/有效地市场需求 　　短期供需比=本年完工面积/本年销售面积 　　完工亲率＝本年完工面积/本年施工面积 　　3.长年供需变化。右图体现了1996年以来新疆住宅市场的实际供需情况。

　　从上页图1可看见，自1996年以来，新疆的实际供给面积和有效地市场需求面积的规模都大幅不断扩大，供给快速增长的年平均增长速度为27.03%，市场需求快速增长的年平均增长速度为28.83%，市场需求快速增长的速度略高于供给增长速度，但市场年均供给总量大约是市场需求总量的2倍以上。新疆住宅房地产市场的供给数量是十分充裕的，为什么近几年来各地都有住宅市场热卖、排队领号、供不应求的局面呢？这否与开发商掌控研发节奏与完工率有必要关系呢？ 　　4.短期供需变化。因为2004年以来新疆房地产市场开始转入较慢发展阶段，因此主要依据2004—2009年的数据计新疆住宅市场供需比情况（图2），我们借此可以找到一些规律。

实际供需比仍然小于短期供需比，而且这个趋势愈演愈烈，每年的完工亲率都在上升，也就是说实际供给十分充裕，但由于完工亲率低落，导致现房销售短缺，再行再加开发商的捂盘惜售，人们被迫排队购房。　　因此可以指出，开发商对研发节奏的故意掌控掩饰了市场供大于求的事实，导致短期住宅市场供不应求局面。因此我们有理由猜测新疆的住宅房地产市场不存在着独占，而开发商的市场独占是导致房价攀升的最重要推动者。

毕业论文网 http://www.lw54.com 　　二、新疆住宅房地产市场的垄断性分析 　　（一）研究方法：勒纳指数及其性质 　　如何来取决于市场的独占程度呢? 在产业的组织理论中，辨别市场独占程度和市场势力一般来说要中用行业集中于程度指标，明确的方法有赫芬达尔—赫希曼指数、集中度比率、厂商规模平均性的度量等等。但是，这些方法在测算市场独占程度时，皆拒绝掌控市场涉及行业企业的具体情况，这必须展开大量的专项统计资料，而中国目前的统计数据还无法符合这方面的拒绝。而勒纳指数（Lerner Index）则是取决于市场势力的一个很好的指标。

根据勒纳指数（Lerner Index）的公式： 　　LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε为市场的市场需求价格弹性，P为市场价格，而MC则回应商品的边际成本。

目前，国内有数学者利用这个指标来研究中国房地产市场的独占程度问题，如中国社会科学院财贸经济研究所[1]和况伟大[2]的研究都是利用公式的后一个形式，将房地产业的平均值成本（AC）近似于替代边际成本（MC）展开计算出来而获得的结果。研究指出，近年来中国房地产市场的勒纳指数皆在0.4以上，这指出中国房地产商品价格早已相当严重背离了边际成本。

我们更加偏向于李宏瑾 [3]的观点，通过测算商品的市场需求价格弹性来间接地获得勒纳指数。纳勒指数指出，市场竞争和独占程度各不相同商品的市场需求弹性：弹性越大，市场产品之间就越具备竞争性，价格标高的程度就越较低，独占的边际利润之后就越小，即独占程度就就越小；反之，弹性就越小，垄断价格标高程度就越高，独占程度就越高。

因此，首先对房地产市场的市场需求价格弹性展开测算，并由此获得勒纳指数，来辨别新疆住宅房地产市场的独占程度。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　（二）变量、数据及模型原作 　　1.变量、数据和来源。

为了测算勒纳指数，我们必须对住宅房地产市场需求价格弹性展开测算，这样必须两个变量：房地产市场需求变量与房地产价格变量。在统计资料年鉴中商品房屋销售面积可体现房地产市场的实际市场需求状况，商品房屋销售价格可体现房价。用D作为房地产市场需求变量的标识，以HP作为房地产价格变量的标识。

本文有关商品房屋销售和房价等方面数据全部来自新疆维吾尔自治区统计局编成的《新疆城市三十年（1978—2008）》和《新疆人民生活六十年（1949—2009）》。由于中国确实全面前进房地产商品市场化改革就是指1998年开始的，因此我们主要实地考察1998—2008年间新疆13个城市的数据（详略），这13个城市分别是乌鲁木齐市、克拉玛依市、石河子市、吐鲁番市、哈密市、昌吉市、伊宁市、塔城市、阿勒泰市、博乐市、库尔勒市、喀什市和阿克苏市，对有所不同城市的住宅房地产市场独占程度展开较为。　　2.模型原作。根据1998—2008年间新疆13个城市的面板数据，创建如下的变系数模型： 　　ln（Dit）＝αi＋βi×ln（HPit）＋uit。

　　其中Dit和HPit分别是实际销售面积和住宅销售均价，βit体现了有所不同地区的住宅市场需求价格弹性。截距项αi和弹性系数βi都不完全相同，随机误差项uit 之间互相独立国家，且符合均值为零，同方差的假设。

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