浅析当前中国房地产投资信托操作模式“龙8国际”

【摘取 要】房地产投资信托作为房地产融资未来最重要方向之一也更加获得普遍注目，本文从房地产投资信托的定义抵达，分析当前中国房地产投资信托的三种主要类型及特点，并对房地产投资信托的操作者模式及流程展开了案例分析，为当前房地产企业资金困境解决问题获取一种不切实际的思路和糅合。　　【关键词】地产融资 房地产投资信托 案例分析 　　 　　房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是按照信托原理设计由REITs基金（REITs投资公司）以发售获益凭证的方式公开发表或非公开发表汇聚投资者资金交由专门的投资机构（基金托管地公司）展开投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的融资工具。REITs发源于美国，最初于20世纪60年代作为一种让广大中小投资者充份参予长年房地产的投资工具经常出现，后来凭借在税收方面的优惠政策以求较慢发展壮大，发展到今天有数40多年的历史。2000年开始，亚洲一些国家和地区效仿美国容许成立REITs，如日本和台湾的“不动产投资信托”以及香港的“房地产投资信托基金”等。

截至2007年6月底，仅有亚洲共计11只房地产投资信托基金上市，市值多达800亿美元，整体来看，亚洲早已沦为全球REITs市场的一个新的热点。　　由于涉及的税收政策和法律法规尚能不完备，REITs在我国境内发展并不成功，尚能无法上市流通，但我国房地产企业及涉及投资者仍然在REITs领域展开着大力的尝试，一些企业早已通过离岸公司等模式在香港、新加坡的证券市场顺利构建REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs顺利登岸香港证券市场，沦为首只以内地物业为主要资产的上市REITs。2007年6月11日，第二家牵涉到内地物业的REITs睿富在香港证券市场IPO上市。

除香港证券市场外，新加坡证券市场凭借其较低的管理制度门槛沦为我国REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凯德中国零售房地产信托(CRCT)登岸新加坡交易所主板市场，为国内开发商在中国新的制度框架下海外发售REITs获取了另一条新的路径。

虽然REITs在我国境内的发展受到种种容许，但作为一种已被全球众多国家广泛接纳的融资方式，REITs仍将是我国房地产融资的未来发展方向之一。当前我国现有的条件下运用REITs融资有以下三种模式： 　　 　　一、离岸式REITs操作者流程及运作模式 　　 　　由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开发表上市，这就要求了意欲通过REITs上市的物业，必需到我国香港地区及境外操作者。　　离岸REITs的上市操作者流程如下图右图： 　 　　上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人构成。其运作模式如下： 　　（1）公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过股份REITs基金单位沦为基金单位持有人。

发起人统合/并购各地的物业构成资产池，其租金收益扣减各种费用后作为投资收益缴纳给基金单位持有人。　　（2）资产管理人向REITs获取资产管理服务，缴纳管理费。　　（3）受托人代表基金单位持有人的利益处置涉及事务，缴纳信托管理费用。

　　（4）物业管理人为××资产获取物业管理服务，缴纳管理费。　　（5）REITs在法律拒绝的范围内（例如：香港拒绝不多达资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆不断扩大并购物业的规模。

　　离岸REITs融资案例：越秀REITs香港上市 　　越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港上海证券交易所上市，香港公开发表发售及国际配售分别取得大约496倍和74倍股份，最后发售售价为每股3.075港元，筹集资金大约17.9亿港元。作为在香港独立国家上市的首只以内地物业为流经资产的REITs，越秀REITs的操作者手法为国内REITs探索离岸上市之路获取了较好的糅合和样板。　 　　越秀REITs的运作模式是典型的契约型REITs，其运作模式如下图右图： 　　越秀REITs作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金，尽管最后自由选择以每个基金单位3.075港元下限定价发售，仍然受到投资者的冷淡欢迎，2005年12月21日月上市展开交易一周内就总计贬值16％。

越秀REITs的顺利上市，在为开发商筹措所须要资金的同时，未毁坏物业产权的完整性（需要将物业散售），并确保了后期经营过程中的持续投放问题，在单一产权的情况下，由专业的国际出租及运营机构展开管理，为商业项目的发展和持续运营获取了充足的确保。

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